热点:疫后房地产调控要点应转向供给侧

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原标题:疫情后房地产调控的要点必须转向供应方

房地产市场稳健快速的发展是以国内大循环为主体，推进国内国际双重循环相互促进的新的快速发展格局形成不可缺少的一环。 受疫情的影响，国内经济结构和房地产形势都发生了重大变化。 现在的宏观经济运行处于什么状态？ 与此密切相关的房地产市场形势如何变化？ 对这些问题的基本评价决定了宏观和房地产政策的决定。

住房租金的变动在一定程度上反映了就业和投资的真正变化，是宏观经济的重要晴雨表。 另外，宏观经济的运行状况构成房地产市场调控的重要外部环境。 本文通过观察年以来租金变动的大数据，分析了疫情后宏观经济、房地产市场的形势和调控，提出了事前判断，将房地产调控要点及时从诉求转变为供应方。

瘟疫后租金首次季节性回升，经济进入实质性复苏阶段。

首先，疫情后核心城市住宅租金首次出现了显著的季节性恢复。 反映22个核心城市住房租金综合变化的纬房租金核心指数显示，自去年2月以来，受疫情冲击等因素的影响，核心城市住房租金连续4个月下跌。 年6月进入租赁市场前繁荣的季节传来，核心城市的租金开始下降。 年7月，纬房租金核心指数上升到102.6点(年1月租金水平为100点)，比上个月上升1.03点或1.01%。 疫情后，中心城市的住房租金首次恢复。 7月份租金上涨具有鲜明的季节性特征，同时之后的8月或9月份租金可能会下降，但其背后的经济信号意义非常大。 租金上涨的背后是招募、开业等经济先行指标的活用度的变化。 瘟疫后核心城市租金的显著季节性恢复表明瘟疫后经济已经进入实质性恢复阶段。 开业、招聘等经济先行指标已经开始实质性复苏，未来的经济增长率可以继续回升。 这对房地产市场的管制也有重要影响。

其次，在一线城市，上广深租金季节性上涨，只有北京租金持续下跌。 在一线城市，去年7月上海、广州、深圳的住房租金都出现了比较明显的季节性上涨，其中广州的环比上涨了1.04%，上海的环比上涨了1.07%，深圳的环比上涨了1.62%。 只有北京依然下跌了0.67%。 这表明一线城市经济初步走出了疫情的冲击。 北京的单独下跌可能与北京第二次疫情的冲击有关。 这从另一方面证明疫情得到比较有效的控制后，一线城市经济已经进入了实质性的复苏阶段。 随着北京疫情的比较有效的控制，一线城市经济总体上初步走出疫情的阴影。

最后，许多二线城市的租金季节性上涨，只有三个城市下跌。 很多二线城市去年7月住房租金季节性上涨。 其中南通、南京、杭州、成都、长沙住宅租金环比分别上涨3.12%、3.11%、2.77%、2.43%、2.42%，位居二线城市租金上涨速度前五位。 年7月的二线城市，只有天津、大连、福州三个城市的住宅租金环比下跌。 其中天津环比下跌0.01%，大连环比下跌0.1%，福州环比下跌0.13%，租金跌幅均很小。 这表明二线城市经济也进入了疫情后的良性恢复阶段。

房价和租金的“剪刀差”仍有可能继续扩大。

第一，在疫情冲击下核心城市的房价依然连续5个月上涨，一线城市上涨速度领先。 与房租受疫情影响连续下跌不同，核心城市的房价在疫情的冲击下依然连续上涨。 根据反映24个核心城市综合房价变动的纬房核心指数，去年7月，纬房核心指数环比上涨0.6%，房价环比连续5个月上涨。 与年2月的阶段性低价相比，核心城市的房价上涨了4%。

二手房的成交量扩大。 年3月以来，二手房产量迅速回升。 要点根据反映城市二手房成交量的纬房成交量指数，年7月，10大要点城市二手房成交量指数为243.88分(年1月成交量为100分)，比上个月略有下降，但仍处于历史最高水平。 二手房成交量的扩大包括受疫情影响累积要求释放的因素和短周期变动的因素。

一线城市房价上涨相对较快，二三四线城市房价上涨相对缓慢。 据纬房城市等级指数显示，去年7月，一线城市房价同比上涨1.7%，上涨速度相对较快。 二线城市环比上涨0.27%，三线城市环比上涨0.43%，四线城市环比上涨0.25%，房价均稳定上涨。 三四线城市房价在3~5月暂时下跌后再次上涨。

其次，房价和租金趋势的“剪刀差”仍有可能扩大。 近年来，房价上涨速度总体高于租金上涨速度，两者以前有“剪刀差”。 年以来，房租受疫情等因素的影响总体下降，但房价依然上涨。 随着房价的上涨和租金的下降，房价和租金的“剪刀差”扩大，房地产市场的泡沫化风险也同步增加。 年7月租金季节性上升，但租金概算率下降。 如果房价持续上涨，房价和租金将保持背离的趋势。 换句话说，如果不进行比较有效的控制，房地产泡沫依然有可能扩大。

瘟疫后的经济形势朝着良好的房地产调控空间扩大了

一是宏观经济走出瘟疫的阴影，房地产调控空间变大了。 根据多年的房地产调控经验，各地的房地产市场调控受经济形势影响，难以维持监管力度。 当经济增长率有下降的风险时，各地房地产市场的管制不仅难以严格执行，有些地方还可以把房地产作为刺激经济的手段。 现在，政策上确定了“不炒房住”和“不把房地产作为短期经济刺激手段”等整体方针，但各地的房地产市场限制在执行阶段有所放松。

年上半年，经济增长率受疫情冲击严重，gdp同比增长-1.6%，其中第一季度同比增长-6.8%，第二季度同比增长3.2%。 在此背景下，即使不通过房地产刺激经济也已经成为政策共识，有些城市的房地产调控有可能实质性放宽，鼓励购买住房。 比房地产投资投机的紧迫诅咒更难执行。

根据年7月的纬房租赁核心指数，核心城市租金环比上涨了1.01%。 由于住房租金的背后是投资和就业活动，这说明经济基本面实质上已从疫情冲击中恢复，未来经济增长良好。 作为租赁市场以前就很盛行的季节，7月只是季节性的恢复，但考虑到疫情对经济影响的全面性和严重性，租金出现了季节性的恢复，可以充分证明经济基本面的实质良好态势。

随着疫情后经济基本面的改善，宏观经济对房地产市场退热和下跌的耐性也变大。 房地产调控的空间变大，底气更充分，“房住不炒”的方案更好地实施。 房地产市场长期机制的建立也会加快。

二是房地产市场有结构过热的态势，需要比较加强管制。 年，经济活动受到疫情的严重冲击，但房价没有同期下跌。 一线城市的房价还在结构上迅速上涨，这与资金的脱实入虚有一定的关系。 金融政策的支持主要是与中小企业相比，但实体经济资金的吸收能力有限，资金流入资本市场的欲望很强。

从市场表现来看，房地产市场有结构过热的态势。 在一线城市，除北京外，房价上涨幅度扩大，深圳房价上涨对市场预期有很大影响。 二线城市的房价总体呈上升态势，东莞、南通、宁波、无锡等二线城市的房价上涨速度也相对较快。 年核心城市的房租持续下跌，7月开始暂时回升，房价租金比整体扩大，房价上涨的基础不牢固。

另一方面，如果房价上涨比收入上涨快，就意味着居民的基本生活价格上涨，这将压迫实际的费用能力，不利于国内大循环的实现。

年上半年，由于疫情对经济的重大冲击，房地产调控变得比较有效。 随着疫情后经济的恢复，有必要加大控制力度，抑制房地产市场结构过热，降低宏观经济风险，促进成本水平的提高和国内大循环的实现。

房地产调控的要点必须适时从诉讼方向供给方转变

为了推进新的快速发展结构的形成，化解宏观经济风险，有必要多次推进“不炒房舍”，抑制房地产泡沫的扩大。 以往，房地产限制方面的重点是诉讼方面，重点是抑制住宅投资机诉讼。 这取得了一定的效果，但没有根本处理泡沫产生机理的问题。 受疫情冲击，宏观经济和房地产市场结构发生了很大变化，疫情后宏观经济和房地产市场可能会结构过热。 房地产调控的重点应该是适时从诉讼方转移到供给方，从土地、金融、城市政府的角度采取措施，建立抑制泡沫发生的长期机制。

第一，通过健康度分类评价管理，巩固城市政府稳定房地产市场的主体责任。 城市政府有稳定当地房地产市场的主体责任，但具体执行依然困难。 为了进一步巩固城市政府稳定房地产市场的主体责任，可以考虑将房地产市场的健康度评价和分类管理作为主体责任问责制的补充。 在科学评价各城市房地产市场健康程度的基础上进行了标签分类分级管理。 根据健康程度的等级，采取不同的土地、金融及税收政策。 与不同健康度的城市相比采用不同的房地产相关政策可以促使城市政府积极采取相关措施稳定住宅市场。

第二，结合集体土地入市改革，促进住宅用地制度改革的推进。 新修订的《土地管理法》已经为打破土地供应垄断、促进经营性集体建设用地直接入市创造了一定的法律条件。 在此基础上，可以进一步促进集体土地建设租赁住宅等集体土地利用项目的落地，探索宅基地等非经营性集体建设用地秩序的趋势，促进城乡统一建设用地市场的形成。

进一步完善住房供应系统。 建立小地块转让，简化建设和证书提交手续。 在统一计划的前提下，支持个人或机构购买自营住房，给予一定的金融税收政策支持。 迅速发展代理市场。 严格限定棚改范围，以免把房地产开发项目纳入棚改范畴。

第三，深化住房金融改革。 目前住房贷款过于集中在商业银行，对居民住房的政策性金融支持度很低。 风险集中、商业银领域成绩房地产市场依存度高、平均利率高等现象。 设立非营利政策性住房银行，支持居民家庭低价化提高住房水平，深化住房公积金制度改革。 进一步降低商业住房贷款杠杆。 以住宅贷款为基础尝试发行reits等。

(作者单位:中国社会科学院财经战术研究院)

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